Część 7. komentarza do ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. odnosi się do nowych przepisów ustawy nowelizującej dotyczących uwłaszczenia się mieszkaniami przez najemców mieszkań będących aktualnie członkami spółdzielni mieszkaniowych, które były wcześniej mieszkaniami zakładowymi przekazanymi spółdzielni (odpłatnie bądź nieodpłatnie), zaś najemcy tych mieszkań nie mają członkostwa spółdzielni mieszkaniowej.
W okresie polskiej transformacji ustrojowej wiele zakładów pracy przekazało budynki swoich mieszkań zakładowych spółdzielniom mieszkaniowym na bardzo zróżnicowanych warunkach: niektóre przekazano nieodpłatnie, a niektóre za uzgodnioną odpłatnością (zwykle niewielką).
Po przejęciu tych mieszkań niektóre spółdzielnie przyjęły najemców tych mieszkań w poczet swoich członków. Ta grupa byłych najemców mieszkań zakładowych, a obecnie członków spółdzielni może zostać uwłaszczona na takich samych warunkach jak inni członkowie spółdzielni posiadający spółdzielcze prawo do lokalu.
Problemem jest jednak to, że nie wszyscy najemcy stali się członkami spółdzielni, najczęściej ze względu na opory samej spółdzielni. Trzeba w tym miejscu wyraźnie przypomnieć, że najemcy ci ponieśli wcześniej koszt budowy swoich mieszkań zakładowych przez:
1) mniejsze pobory miesięczne, gdzie jako pracownicy przedsiębiorstwa państwowego przeznaczali część tych poborów na konto funduszu socjalno-mieszkaniowego, z którego środków wybudowano mieszkania zakładowe;
2) prace społeczne przy budowie swoich mieszkań zakładowych, które wykonywali w celu przyspieszenia ich budowy;
3) wpłatę kaucji mieszkaniowej przez każdego najemcę przed wprowadzeniem się do mieszkania (kaucja ta zwykle była pobierana w wysokości wielokrotności sześciu pensji średniego wynagrodzenia krajowego).
Biorąc te racje pod uwagę, ustawodawca ustalił w ustawie nowelizującej nowe brzmienie przepisów art. 48, regulujących uwłaszczenie najemców byłych mieszkań zakładowych, które aktualnie znajdują się w zasobach spółdzielni mieszkaniowej jako jej własność. Tak więc ust. 1 tego artykułu stanowi, iż na pisemne żądanie najemcy spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który przed przejęciem przez spółdzielnię był najemcą mieszkania zakładowego (przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej), spółdzielnia obowiązana jest zawrzeć z nim umowę przeniesienia własności lokalu. Najemca przed zawarciem z nim tej umowy winien:
1) dokonać spłaty zadłużenia wynikającego z umowy najmu lokalu;
2) wpłacić wkład budowlany, określony przez zarząd spółdzielni, w wysokości proporcjonalnej do powierzchni użytkowej zajmowanego lokalu mieszkalnego, wynikającej ze zwaloryzowanej ceny nabycia budynku, jeżeli spółdzielnia nabyła budynek odpłatnie (patrz: art. 48 ust. 1). Roszczenie o uwłaszczenie przysługuje również osobie bliskiej w stosunku do najemcy (patrz: art. 48 ust. 2).
O ile spółdzielnia mieszkaniowa nabyła mieszkanie zakładowe nieodpłatnie, wówczas najemca żądający uwłaszczenia zobowiązany jest do pokrycia tylko kosztów nakładów koniecznych, dokonanych przez spółdzielnię w celu utrzymania budynku, w którym znajduje się lokal będący przedmiotem uwłaszczenia na rzecz jego najemcy. W tej sytuacji spółdzielnia winna przedstawić najemcy koszty nakładów, które zostały przez nią poniesione na rzecz budynku, w którym jest ten lokal. Koszty te winny dotyczyć nakładów koniecznych w tym budynku, zaś najemca obowiązany jest pokryć koszty przypadające na jego mieszkanie przed podpisaniem z nim przez spółdzielnię umowy uwłaszczeniowej w postaci aktu notarialnego (patrz art. 48 ust. 3).
Ustawodawca postanowił również, iż kaucja mieszkaniowa wpłacona przez najemców przed wprowadzeniem się do swoich mieszkań zakładowych (przed przejęciem tych mieszkań przez spółdzielnię) podlega zaliczeniu na poczet wkładu budowlanego lub na poczet pokrycia kosztów dokonanych przez spółdzielnię nakładów koniecznych, do których uiszczenia najemca jest przed uwłaszczeniem obowiązany (patrz art. 48 ust. 4). Wysokość kaucji mieszkaniowej zaliczonej na poczet wkładu budowlanego waloryzuje się proporcjonalnie do wartości rynkowej lokalu (patrz: art. 48 ust. 5).
Koszty notarialne związane ze sporządzeniem aktu notarialnego dotyczącego przeniesienia przez spółdzielnię na najemcę byłego mieszkania zakładowego wynoszą w 2007 r.: 234 zł plus 22% VAT od tej kwoty, czyli 51,48 zł. Tak więc łącznie opłata ta wynosi 285,48 zł. Do tego należy również wliczyć opłatę za kopię każdego aktu notarialnego. Notariusz wydaje standardowo cztery kopie tego dokumentu (koszt 1 kopii waha się w granicach 10-20 zł).
Koszty opłat sądowych z tytułu założenia księgi wieczystej i wpisu do niej treści aktu notarialnego dla nowego właściciela mieszkania wynoszą łącznie 260 zł.